El Cambio Climático Amenaza a Fannie Mae y Freddie Mac: ¿Se Avecina una Crisis Financiera?

A medida que los impactos del cambio climático se intensifican, la estabilidad financiera de Fannie Mae y Freddie Mac—dos empresas patrocinadas por el gobierno que respaldan la mitad de las hipotecas pendientes del país—se está volviendo cada vez más precaria. Con el aumento del nivel del mar, el incremento de los riesgos de inundaciones y la creciente ocurrencia de incendios forestales, las viviendas ubicadas en áreas vulnerables están comenzando a depreciarse en valor, lo que representa un desafío significativo no solo para los propietarios de viviendas, sino también para el sistema financiero en general. Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel crucial en el mantenimiento de la liquidez en el mercado inmobiliario residencial al comprar hipotecas de los bancos y reempaquetarlas en valores. Sin embargo, como identificaron los reguladores financieros de la administración Biden en su primer año, el mercado hipotecario es uno de los principales canales a través de los cuales el cambio climático podría desestabilizar el sistema financiero. A pesar de numerosos informes y discusiones en torno a este tema, la Agencia Federal de Finanzas de la Vivienda (FHFA), que supervisa a Fannie y Freddie, aún no ha proporcionado orientación concreta sobre cómo mitigar los riesgos relacionados con el clima. Las preocupaciones sobre posibles aumentos en los costos de vivienda, especialmente para los hogares de bajos ingresos que se encuentran desproporcionadamente en áreas de alto riesgo, han obstaculizado significativamente el progreso. Los defensores de la vivienda y exfuncionarios han expresado frustración por las respuestas vagas de la FHFA. "Salió y pensé, ¿dónde está el resto?" comentó Carlos Martín del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, destacando la urgencia de una estrategia más decisiva. Las implicaciones financieras del cambio climático para Fannie y Freddie son graves. Informes indican que las viviendas en zonas de inundación de alto riesgo pueden estar sobrevaloradas en al menos 187 mil millones de dólares. La Oficina de Presupuesto del Congreso ha advertido que las hipotecas respaldadas por el gobierno federal podrían enfrentar aproximadamente 190 mil millones de dólares en daños por inundaciones en las próximas tres décadas. Mientras los bancos se vuelven más cautelosos al extender crédito en regiones propensas a inundaciones, Fannie y Freddie aún no han comenzado a tener en cuenta formalmente estos riesgos en sus procesos de evaluación de préstamos. Actualmente, las empresas dependen predominantemente de modelos de seguros tradicionales para gestionar los riesgos climáticos, pero a medida que los eventos climáticos extremos afectan cada vez más regiones más allá de las zonas de inundación designadas, esta dependencia se está volviendo más precaria. El aumento de los costos de los seguros, impulsado por estos desastres, puede llevar a la morosidad financiera para los propietarios de viviendas, independientemente de si su propiedad ha sido dañada. Susan Crawford, investigadora principal en el Carnegie Endowment for International Peace, señaló que pérdidas grandes e imprevistas podrían poner en peligro la rentabilidad de Fannie y Freddie, amenazando su capacidad para mantener el mercado hipotecario líquido. "Todo esto se trata de la seguridad y la solidez de las empresas", afirmó, advirtiendo que el enfoque actual es insostenible a medida que los impactos climáticos empeoran. Históricamente, Fannie y Freddie han operado bajo la suposición de que sus diversas carteras hipotecarias mitigarían las pérdidas por desastres regionales. Sin embargo, la creciente frecuencia y gravedad de los eventos naturales podría deshacer esta estrategia. La posibilidad de inundaciones recurrentes puede llevar a una fuga de empleadores de las áreas afectadas, reduciendo las bases impositivas y, posteriormente, disminuyendo las capacidades de gobernanza local. Establecer precios de riesgos basados en la geografía sigue siendo un tema controvertido, con la oposición política representando una barrera significativa. Las sugerencias para implementar precios geográficos han encontrado resistencia, ya que muchas de las áreas más vulnerables son habitadas por propietarios de bajos ingresos y minorías. La posibilidad de agravar las desigualdades existentes es una preocupación que pesa mucho sobre los responsables de políticas. A pesar de los desafíos, algunos defensores sugieren soluciones prácticas para amortiguar el impacto en los propietarios de viviendas en riesgo. Estas podrían incluir ajustar las tarifas según los niveles de ingresos de los prestatarios o proporcionar subsidios para facilitar reubicaciones a áreas más seguras. Además, incentivar la compra de viviendas con características diseñadas para resistir los impactos climáticos, como cimientos elevados o materiales a prueba de fuego, podría mitigar riesgos futuros. El enfoque de la administración Biden en la asequibilidad de la vivienda hasta ahora no ha llevado a una respuesta coordinada ante la crisis climática emergente. Acciones simples, como establecer estándares de eficiencia energética para nuevas viviendas respaldadas por Fannie y Freddie, también han sido ignoradas, a pesar de su potencial para reducir costos para los propietarios al tiempo que abordan el cambio climático. A medida que el panorama político cambia, particularmente con el inminente regreso de una administración más hostil hacia las iniciativas de cambio climático, el futuro de la incorporación del riesgo climático en la evaluación de hipotecas federales sigue siendo incierto. La última década ha mostrado que las preocupaciones políticas pueden eclipsar las reformas necesarias, con implicaciones significativas para la estabilidad tanto del mercado hipotecario como del panorama de la vivienda en general. En un mundo cada vez más moldeado por el cambio climático, la pregunta sigue siendo: ¿Evolucionarán Fannie Mae y Freddie Mac para enfrentar estos desafíos, o continuarán avanzando a ciegas, arriesgando no solo su propia estabilidad, sino la de todo el mercado hipotecario? La viabilidad financiera de estas empresas—y de los hogares y familias que apoyan—depende de las respuestas a estas preguntas apremiantes.