Crisis en el mercado inmobiliario español: precios suben mientras ventas caen

El mercado inmobiliario en España se encuentra en una encrucijada que ha suscitado un intenso debate entre expertos y analistas. A lo largo de la última década, el precio de la vivienda ha mostrado una tendencia al alza constante, alcanzando un incremento del 7,8% en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, esta aparente prosperidad del sector contrasta con las cifras de compraventa que reporta el Instituto Nacional de Estadística (INE), las cuales indican una disminución del 4,49% en la actividad inmobiliaria en la primera mitad del año, lo que genera confusión entre los actores del mercado. Por un lado, las estadísticas del INE, que se basan en la información de los Registros de la Propiedad, revelan un claro descenso en la compraventa de viviendas, de 313.272 operaciones en los primeros seis meses de 2023 a 299.223 en el mismo período de 2024. Por otro lado, el Consejo General del Notariado reporta un aumento del 5,86% en la compraventa de viviendas durante el mismo tiempo, pasando de 330.874 a 350.254 operaciones. Este desfase en los datos ha generado una serie de preguntas sobre la verdadera naturaleza del mercado inmobiliario español. Los datos del INE son particularmente alarmantes si se consideran en el contexto de la creciente presión que han ejercido las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). El encarecimiento de las hipotecas ha afectado la capacidad de compra de muchos potenciales propietarios, lo que podría estar detrás de la caída en las transacciones inmobiliarias según el INE. En contraste, el Consejo General del Notariado argumenta que la reciente relajación en la política monetaria podría haber reactivado el mercado, sugiriendo que la actividad inmobiliaria podría estar comenzando a recuperarse. En junio, la discrepancia se vuelve aún más evidente: el INE reporta una caída del 6,12% en las compraventas interanuales, mientras que los notarios indican un crecimiento del 3,9%. Este fenómeno se vuelve más intrigante con la publicación de las estadísticas de julio, donde los notarios informan de un impresionante aumento del 20,2% en operaciones y un incremento del 31,1% en hipotecas. La diferencia en las mediciones de estas entidades es, en parte, atribuible a los distintos momentos en que los datos son recopilados. Las estadísticas del notariado se basan en el momento de la firma de la compraventa, mientras que las del INE se refieren al momento de la inscripción en los Registros de la Propiedad. Esto implica que puede haber un desfase de varios meses entre ambas mediciones, especialmente en transacciones que involucran hipotecas, donde el proceso puede extenderse hasta dos o tres meses tras la firma ante notario. Esto sugiere que las ventas reportadas por los notarios podrían estar reflejando una actividad inmobiliaria más reciente que aún no se ha capturado en las cifras del INE. Además, la situación se complica por la existencia de diferentes factores que pueden influir en los tiempos de inscripción. Por ejemplo, en áreas con alta actividad, puede haber escasez de registradores en comparación con el número de notarios, lo que puede resultar en demoras en la inscripción. También hay casos de autopromociones que, aunque finalizadas, optan por no inscribir sus propiedades para continuar tributando como terrenos, lo que impacta las cifras en los registros. El vicedecano del Colegio de Registradores, José Miguel Tabares, señala que la discrepancia entre las estadísticas también puede estar relacionada con el hecho de que el INE realiza ajustes en los microdatos que recibe y que las fechas de muestreo pueden variar. Además, la estadística registral incluye documentos administrativos y judiciales, lo que la hace más amplia que la estadística notarial. A pesar de estas discrepancias, hay un consenso creciente sobre que el mercado inmobiliario está experimentando cambios significativos. Según María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, las estadísticas recientes indican que la caída en las compraventas se ha estancado, y que existe una clara tendencia al alza en la actividad. Esto podría ser un indicativo de que el mercado se está adaptando a los nuevos tipos de interés y condiciones económicas. A medida que se espera la publicación de las cifras del INE para el tercer trimestre, muchos se preguntan si se podrá confirmar esta tendencia de recuperación en la compraventa de viviendas. Los expertos advierten que la evolución futura del mercado dependerá en gran medida de la dirección que tomen los tipos de interés. Una posible reducción en los tipos podría incentivar las compraventas y equilibrar las cifras divergentes que actualmente se manejan. En resumen, el panorama inmobiliario español se presenta fragmentado y lleno de matices. La divergencia entre las cifras del INE y del Consejo General del Notariado refleja un mercado en transición, donde las dinámicas de oferta y demanda, junto con las condiciones financieras, juegan un papel crucial en la configuración del futuro del sector. La clave estará en cómo se desarrollen los próximos meses y si los cambios en las políticas monetarias lograrán impactar positivamente en la actividad del mercado.